中古タワマン「買うべきか、買わないべきか」のホントの見極め方

高騰続く首都圏の新築・中古マンション

コロナ禍でも20階以上の高さを誇るタワーマンション(以下　タワマン)が爆売れしているという。「新築は無理でも、中古のタワマンなら」と考えたことのある人もいるだろう。

今、中古のタワマンを買うとしたら、どんなポイントで選ぶと良いのか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏に聞いた。

「普通の中古マンションも、中古のタワマンも、重要なのはまず立地。特に、タワマンのある立地は限られていて、杉並区にはいわゆるタワマンがほぼないですし、都心の山手線内側でも文京区はごく少ない一方、港区にはいっぱいあって、江東区の湾岸エリアなんてタワマンしかないぐらいの勢いです。 

なぜそうした偏りがあるかというと、タワマンは普通の法規制のもとでは非常に造りにくいので、行政が規制を緩めて造らせているんですよ。だから行政によって、杉並区や、地方では京都市、神戸市（三宮近辺）、鎌倉市（鎌倉駅周辺）など、タワマンを造らせないところもあります」 

地方の新幹線駅前のタワマンの資産価値は…

逆に言うと、行政がタワマンを造ろうと思えば、デベロッパーはどこにでもタワマンを建てるそうで、それが思わぬ落とし穴となる。

「どんな場所のタワマンでも、新築なら売れます。山形県の田んぼの中に建っているタワマンでも、売れますからね。 

例えば、リビオタワー羽沢横浜国大というタワマンは、横浜国立大のキャンパス移転で新しい駅ができるということで造られましたが、駅前にコンビニ1軒すらないところなんですよ。 

地方の新幹線の駅前にも必ずタワマンが建つんですが、こだまのような各駅停車駅周辺で東京と同じぐらいの値段で販売されても、だいたい売れます。ただし、新築では売れても、築20年などになるとほぼ無価値ですが」

田んぼの中のタワマンを誰が買うのか不思議だが……

「地方のタワマンを買うのは、地元の名士や開業医ですね。 

開業医はだいたい東京志向なので、学会などで東京と度々往復していて、その中継点にタワマンを買い、１泊して翌朝東京に行くみたいな使い方です。また、地元の名士はそこに住むわけではなく、キャバクラなどで『俺はあそこに一つ持っているんだぞ』という自慢の種にするわけです。 

そもそもタワマンは、基本的に見栄っ張りが買うものだったんですよ。私が広告屋だった時代、マンションの広告をいっぱい作っていましたが、幕張でデベロッパーが開催したオリエンテーションに行ったとき、資料の一番上に『タワマンを買うのは見栄っ張り』と書いてあったぐらいですから（笑）」 

一般庶民に人気の江東区の湾岸エリアは…

ちなみに、見栄っ張りの虚栄心を最もくすぐるのは「青山」だが、坪単価１千万円と、庶民の手が届く物件ではないため、一般庶民が狙うのは江東区の湾岸エリアだという。

「中古で買う人はほぼほぼ住むためですが、注意しなければいけないのは、本来タワマンを造らなくて良いような場所に造られたタワマンは資産価値が低いということ。 

東京なら、江東区の湾岸エリアがまさにそうで、オリンピックエリアとして今は多少脚光を浴びていますが、駅から遠い物件も多いですし、歩いていて楽しい街ではないですから」

本来は資産価値が低いところに「付加価値」をつけて売り出したのが、湾岸エリアのタワマンだという指摘だ。

「湾岸エリアのタワマンは“リゾート”と言い切って、プールや大浴場、バーベキューガーデンなどをつけているんですよ。ところが、プールなんて最初の10年ぐらいは使うかもしれないけど、そのうち誰も使わなくなる。大浴場も使う人は限られているわけで。そもそもタワマンに住むような見栄っ張り、特に女性が、ご近所さんのいっぱいいるような中で大浴場に行かないですよね。 

大浴場やプールなどの“水もの”はだいたい1年間で3000万～4000万円という維持費がかかると言われています。ですから、毎日大浴場やプールを使用する人はもとをとれるけど、そうでない限りは維持費だけ払う形になるんです」

他に、買わない方が良い物件は、「駅から11分以上歩く物件」だとか。

「物件を探すときは、まず10分以内ですよね。15分以内とかで探さないでしょう。例えば豊洲駅から10分以内なんて山ほど物件があるから、11分以上歩く物件は、あってなき存在になるわけです。 

それに、無駄な共用施設がいっぱいついているマンションは、管理費や修繕積立金がばか高い。 

さらに、湾岸エリアで駅から徒歩14～15分というタワマンなどは、ドアを出てエレベーターに乗り、敷地外に出るまでは０分とされるので、実質、駅のホームに立つまでに20分以上かかるんですよ」

ちなみに、マンションの管理費・修繕積立金は、４、５年前に国交省が目安としていたのが、共に平米単価200円（両方合わせて平米400円）だったとか。しかし、今は人件費や工事費が値上がりし、普通のマンションで平米単価300円（合わせて平米600円）くらいで、プールがついているようなタワマンは平米単価400円（合わせて800円）くらいになっているという。

「問題なのは高いことだけでなく、マンションで管理費や修繕積立金を値上げする場合に、総会を開いて決めなければならず、値上げ案が基本的に通りにくいこと。それで、管理組合でプールの維持が難しくなった場合、値上げはできない。 

区分所有法で共用施設の用途変更ができますが、それは『特別決議』といって、４分の３決議が必要となるんですね。すると、現実的に用途変更はできず、プールに水を入れず、使っていないだけの施設になってしまうんです」 

長年住むうえで、未知数の部分が多いという指摘

さらに、タワマンには構造的な問題もあると榊氏は指摘する。

「８階建てくらいの普通のマンションの躯体は、基本的に柱も壁も鉄筋コンクリートなんですよ。 

でも、タワマンは高く建てるので、荷重を軽減するために、外壁にはALCパネルを使用しています。隣の住戸との境の壁（戸境壁）には乾式壁を使います。これは石膏ボードの間に遮音材や断熱材などを挟み込んだ壁なので、隣の音が聞こえるんですね。 

それに、外壁は全部工場で作ったものを持ってきてはめるだけなので、非常に簡単で、工期が短い。そのうえ、外壁に使われるALCパネルの接合部にはコーキング剤が使用されていて、雨風にさらされると劣化するため、15年に１回ぐらい古いコーキング剤を取り除いて新たに充てんしないと、雨漏りしてしまうと言われているんです」

ただし、これはあくまで仮定の話だ。なぜなら、世の中にタワマンが建ち始めたのは、1997年の建築基準法改正以降で、2005年頃に建った湾岸のタワマンが今、大規模修繕適齢期を迎えている段階だからだ。しかし、長年住むうえでは未知数の部分が多いのも事実。

では、中古のタワマンのメリットは「見栄」以外ないのか……。

「いや、眺望というメリットがあります。あとは、共用施設を使い続ける人であれば、メリットがあるでしょう。他に、地震で停電になったとき、３.11以降に計画されたタワマンであれば、自家発電装置で72時間は稼働できます。ただ、タワマンは風などによって常に微妙に揺れているので、体調が悪くなってすぐ引っ越す人も一定数いるんですが」 

アンチ・タワマンの住宅ジャーナリスト・榊淳司氏がおすすめの物件は…

そんな中、おすすめの物件があるとしたら？と聞くと、こんな答えが。

「ブリリアタワー池袋は2015年に分譲されたものですが、豊島区役所が入っているので、便利なだけでなく、災害の時に真っ先に復旧するんです。 

区役所があると、資産価値が減じませんし、50年後か60年後に建て直すときには区役所から資金が出ますから。 

あとは、ブリリアタワー目黒が駅徒歩１～２分なので、ほぼ資産価値が減ることはないですね。それから、勝どきビュータワーは勝どき駅直結なので、ここは特別です」